최고법원 2023 4 27 공포 2021다276225, 276232 판결

최고법원 2023 4 27 공포 2021다276225, 276232 판결

가등기 담보권은 1983년 12월 30일 가등기 담보 등에 관한 법률가담 법이 제정되었습니다. 가등기 담보 아니면 양도담보 등에 관한 이전 판례의 내용을 법으로 만들고 소비대차에 기한 채권을 담보할 목적으로 부동산에 관해 대물변제의 예약이나 매매의 예약이 이루어집니다. 다음으로 채권을 담보할 목적으로 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 채권자가 채무를 이행하지 않을 경우 채권자가 예약 완결권을 행사하여 발생할 장례의 소유권 이전등기청구권을 보존하는 가등기를 경료합니다.

경매 물건으로 보는 가등기

경매 제품이 설정되어져 있는 담보가등기는 매수인의 매수로 인하여 소멸이 되지만, 순위보전을 위한 가등기는 말소기준권리보다. 먼저 설정된 경우에는 말소가 되지 않고 매수인에게 인수가 됩니다. 쉽게 말해서 권리분석을 따져보시면 말소기준권리보다. 가등기 날짜가 빠르다면 낙찰자가 인수해야 하므로 조심해야 합니다. 법원은 가등기가 되어 있는 부동산에 대하여 경매 개시결정이 있는 경우 가등기 권리자에게 그 내용과 채권 사항을 법원에 신고하도록 하고 있습니다.

담보가등기의 경우 법원에 채권신고를 하지 않으면 배당을 받을 권리를 상실하므로 배당신청을 할수밖에 없습니다. 때문에 가등기자가 배당신청을 하였다면 이 가등기는 매각에 의하여 소멸이 됩니다.

가등기에 필요한 비용

필요한 비용을 정리해보시면 등록면허세 매매예약금X0.2, 지방교육세 등록면허세X20, 등기신청수수료 부동산의 수 X 15,000원, 제증명수수료 10,000원 의 비용이 들어가게 됩니다. 예를 들어서 매매예약금이 5억이라고 한다면 가등기 비용은 등록면허세 5억X02.100만원, 100만원X2020만원, 등기신청수수료 1X15,00015,000원, 제증명수수료 10,000원으로 합계는 1,225,000원의 비용이 들어갑니다.

기등기 신청이 번거롭기 떄문에 법무사를 통해 진행하는 경우도 있으므로 위의 금액 법무사 수수료를 포함해야 하므로 가등기 필요한 금액을 계산해야합니다.

가등기 할떄에 필요한서류

가등기를 신청할때에 매도자와 매수자가 각각 필요한 서류들로, 먼저 매도자가 필요한 서류는 매매계약물의 등기권리증, 주민등록초본주소내역변동포함, 인감증명서, 인감도장, 신분증등이 필요합니다.

매수자의 경우에는 주민등록초본, 도장, 신분증, 매매계약서가 필요합니다. 물론 매도자가 준비할 서류가 많아 번거롭겠지만 물건을 매매하기 위해서 가등기를 도와줄 의무가 있으므로 필요서류를 준비해야 합니다.

가등기의 사례와 효력

매도인 A 씨가 매수인 B 씨에게 5억원의 아파트를 거래하려고 할떄 B씨는 계약서를 작성하여 계약금을 송금하고 가등기 신청을 하였습니다. 이제 잔금을 처리하고 본등기를 신청해야하지만 이떄에 6억을 제시하면서 새로운 매수자 C씨가 나타납니다. 매도인 A씨의 경우에 C씨에게 매도하는것이 더 이득이기 떄문에 이를 B씨에게 알리지 않고 매도했고 C씨는 본등기 신청까지 마쳤습니다. 위에 사항이라면 B씨의 경우라면 어떠한 방식으로 대처해야 할까요.? 가등기 신청을 미리해둔 B씨는 매수 선순위 권리를 가지고 있으므로 매수자 C씨의 본등기를 말소 시킬수가 있습니다.

때문에 B씨의 경우에는 원래의 계약대로 본등기를 마치고 매매를 할수가 있으며 C씨의 경우에는 그 피해액을 매도인 A씨에게 청수할수가 있습니다.

소유권이전가등기 소멸시효

가등기가 되어져 있는 부동산을 경매로 낙찰받아 낙찰대금까지 납부하여 소유권을 취득한 낙찰자는 소유권을 상실하게 된떄에 집행법원으로 부터 그 경매절차의 취소결정을 받아 납부한 낙찰대금을 반환받을수가 없습니다. 다만, 가등기권자가 점유하지 않은 상태에서는 소유권이전가등기의 존속기간이 10년 이 지나게 된 경우라면 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 존속기간이 지난 가등기권자에 대하여 본등기청구권의 소멸시효를 주장할수가 있기 때문입니다.

이제 가등기란? 무엇인지와 왜 신청해야하는지 이해가 가셨는지요. 실제 가등기를 할떄에는 아무런 법적 효력은 없지만 본등기를 하기까지의 효력이 발생하기 떄문에 매매를 하거나 경매를 할때에 주의해야합니다. 지금까지 가등기 필요서류, 비용 , 효력, 소멸시효, 말소에 관해 자세하게 살펴보았으며 지금까지 긴 자료를 끝까지 읽어주신분들은 고생많이 하셨습니다.

자주 묻는 질문