2023년 09월 22일 저스트인증 상업용 부동산 업종 기사

2023년 09월 22일 저스트인증 상업용 부동산 업종 기사

중국은 1978년 덩샤오핑 주석 시절부터 개혁개방을 시작해 외국인직접투자FDI를 유치하고 시장을 개방하기 시작했습니다. 그리고 1998년부터는 주택시장을 개혁해 부동산 시장을 형성하였습니다. 이전까지는 중국의 모든 토지는 나라에 의해 독점, 관리되어 부동산 시장 자체가 없었습니다. 개인은 국가로부터 주택을 분배 받아 거주했었죠. 그러나 98년 주택시장 개혁적 정책 이후, 주택분배제도는 사라지고 시장을 통해 주택이 공급되는 것으로 바뀌었습니다.

토지소유권은 국가가 갖되 토지와 주택의 사용권을 기업과 개인이 가질 수 있게 하여 부동산의 상품화가 가능해진 것입니다. 2007년에는 물권법 을 제정해 부동산의 담보, 증여, 판매 가격 자유롭도록 허용되었습니다. 이에 중국의 부동산 시장은 폭발적인 성장을 하며 중국 경제 성장을 견인하게 됩니다.

부동산 가격 하락과 주담대 상환 보이콧

주택담보 대출이 규제되고, 부동산 개발업체들의 자금난이 심화되제 부동산 경기는 악화되어 중국의 부동산 가격은 하락하기 시작합니다. 아파트 분양시 계약금 10, 중도금 60, 입주 시 잔금 30로 분양가를 분할 납부하는 우리나라와 달리, 중국은 분양 시 계약금 30에 은행 모기지론 70를 함께 납부합니다. 아파트 건설 공정이 25 이루어졌을 때 분양이 가능하고, 분양금 납부와 함께 원리금 상환이 시작되는 구조입니다.

문제는 아파트 수분양자들이 납부한 돈을 해당 아파트 단지 건설에만 사용해야 하지만, 중국의 부동산 업체들은 분양 대금으로 다른 택지를 매입해 또 다른 아파트를 건설하는 식으로 개발을 늘렸습니다.

중국 부동산 업체의 몰락과 공사 중단

블룸버그 통신에 의하면 중국 부동산 기업 상위 30개 사의 3분의 2가 3대 레드라인 중 최소 1개에 걸린다고 합니다. 즉 중국 정부의 3대 레드라인으로 인해 부동산 회사들의 자금줄이 막히게 된 것이죠. 과거 대출을 연장하거나 신규 대출이 불가능합니다. 부동산 개발로 3000억 달러 이상을 차입해 온 중국의 민간 1위 부동산 기업 헝다는 자금난으로 채무 불이행 경우에 빠졌습니다. 사우스차이나모닝포스트SCMP에 의하면 최근 1년동안 21개의 중국 중대형 부동산 회사가 디폴트를 냈습니다.

부동산 대출이 규제되고 부동산 회사들의 자금난이 심화하자 중국의 부동산 경기는 악화되고, 급기야는 자금난으로 건설하던 아파트의 공사가 중단되기에 이르렀습니다.

공동부유, 중국 정부의 부동산 규제

중국은 인구절벽을 막기 위해 2011년부터 산아 제한 정책을 완화하기 시작했습니다. 부부 간 1명의 자녀만 허용하던 것이 더디게 풀려 2015년에는 두 자녀 허용, 2021년부터는 세 자녀까지 출산을 허용하고 있습니다. 그러나 중국의 결혼율과 출산율은 점점 감소하고 있는 추세입니다. 한 때는 많은 인구를 걱정하던 중국도 2025년부터는 인구가 자연 감소할 것으로 예상됩니다. 중국정부는 출산율 감소의 원인으로 자녀 양육비 증가와 집값 상승을 지목했습니다.

높은 집 가격이 시민의 결혼과 출산을 막는 요인으로 작용했다고 본 것입니다. 과도하게 부동산 가격 상승이 버블로 이어져 경제에 큰 타격을 줄 것 또한 우려했습니다. 이에 중국은 공동부유라는 기조 아래 부동산 시장 규제에 나섰습니다.

부동산 위기가 중국 경제 위기의 뇌관인 이유

이처럼 중국 정부가 나서 부동산 경기를 부양하려고 하고 있지만, 이미 많은 부동산 회사가 디폴트에 빠지고 주택 건설이 중단된 여건에서 경기 반등을 이겨내기란 어려워 보입니다. 특히나 하반기에는 중국 부동산 개발기업의 130억 달러에 달하는 채권 만기가 돌아옵니다. 부동산 하락 rarr 부동산 개발업체 유동성 위기 rarr 디폴트 rarr 주택 건설 중단 rarr 모기지 상환 보이콧 rarr 중소은행 위기로 이어지는 악순환의 고리가 발생합니다.

앞서 언급한 것처럼 중국은 부동산 개발을 통해 고성장을 이룩해왔어요. 지방정부의 경우 그간 국유토지 사용권 매각 수입이 지방정부 전체 기금 수입의 80% 이상을 차지해왔어요. 그러나 지역개발에 앞장섰던 중국의 지방정부는 부동산 업체들이 파산하고 개발이 중단되면서, 토지개발권 매매 소득 및 세금 수입이 감소해 재정이 몹시 악화되었습니다.

자주 묻는 질문