아파트 재건축 사업 절차와 재건축까지의 기간은 어떠한 식으로 되나요

아파트 재건축 사업 절차와 재건축까지의 기간은 어떻게 되나요

이번에는 아파트 재건축의 절차, 연한, 기간 등의 재건축에 대한 분명한 설명을 드릴게요 기준은 서울 재건축 기준으로 설명 드리도록 하겠습니다. 각 도시 아니면 구자청 기준으로 재건축 기준을 고시하고 관리하고 있습니다. 재건축 절차 재건축 자체가 조금 어려운 절차를 거쳐야 진행이 가능합니다. 아래와 같이 도시 주거 환경 정비 기본 계획 즉 계획을 수립해서 재건축을 검토하겠다는 계획이 나오고 이 아파트 단지가 문제가 있는지 안전 진단을 시행 합니다.

이것도 말이 많죠 안전진단이 강화돼서 재건축 지구가 어려운 이야기가 흘러나옵니다. 정비 구역 지정이 되는 절차까지 와야 이제 재건축이 진행 할수 있게 됩니다.

현금청산 이란?

현금청산은 사업시행자가 조합원 지위를 상실한 현금청산자에게 토지, 건축물 아니면 그 밖의 권리에 관하여 현금으로 청산하는 것을 말합니다. 현금청산은 조합원에 대하여만 연관된 규정입니다.

한 조합원은 ldquo;주변에서 현금청산을 당할 수 있다는 소식을 듣고 어떻게 해야 할지 모르겠다rdquo;며 ldquo;8월 입주를 앞두고 날벼락을 맞은 셈rdquo;이라고 했다. 일반적으로 재건축하면 조합원은 정관에 정해진 기간 내에 분양 계약사항을 체결해야 합니다.

하지만 해외 거주나 불가피한 원인을 이유로 현장에선 계약 기간을 넘겨 체결하는 경우가 흔합니다. 이 때문에 정비업계에선 이번 결정의 영향으로 서울에서만 최소한 수백 가구가 조합원 지위를 위협받을 것으로 보고 있습니다.

설계 완성도

완전히 허물고 다시 새로 짓는 새 아파트가 이전 아파트를 업그레이드하는 아파트 리모델링보다. 완성도가 높을 수밖에 없습니다. 결국 국 리모델링은 오래된 골조에 최신식 살을 붙이는 거고, 재건축은 그냥 최신식 아파트를 짓는 것이죠.

또한 리모델링은 구조변경이 제한적이고 리모델링 한계로 층고가 낮기 때문에, 최근의 최적화된 구조(4 Bay 판상형)와 높은 층고를 가진 재건축 아파트에 비하면 가치가 비교적 낮다고 할 수 있습니다.

앞서 말씀드렸다시피 재건축은 진행과정이 어려울뿐더러, 소요기간도 엄청 깁니다. 평균적으로 10년 정도 보고 있고, 중간에 어려움이나 변수가 발생하면 더 늦어지게 되죠. 부동산에 관심이 있으신 분이라면 재건축 연관 소란스러운 기사를 자주 접하셨을 겁니다. 그만큼 말이 많고 탈이 많죠.

가장 가까운 예로 단군 이래 최대 재건축이라고 하는 “둔춘주공 아파트”만 봐도 얼마나 소란스러운지 알 수 있죠. 이것은 조금 특수한 예이긴 하지만 거의 모든 평화롭게 잘 되는 경우는 드뭅니다.

증축 범위

재건축은 정해진 용적률 한도 내에서 증축을 할 수 있는 반면, 리모델링은 가구별 전용면적을 따릅니다. 이전 전용면적의 3040 증축이 가능한데, 이 증축된 넓이가 법적 상한을 초과해도 문제없습니다.는 게 특징입니다.

40%를 인정받으려면 이전 주택이 전용면적 85㎥ 이하여야 합니다. 이는 건축 심의로 최종 결정이 됩니다. 따라서 증축 및 용적률 이득은 재건축보다는 리모델링이 높다고 할 수 있습니다.

반복된 소송전

조합장 직무대행은 일부 조합원이 최근 벌어진 법정소송 탓에 불안해하고 있어 조합 차원에서 해결 방안을 준비하고 있는 상황이라고 설명했다. 조합이 이 같은 정관 개정안을 준비하고 나선 것은 조합 내부에서 반복된 소송전 탓입니다. 앞서 조합은 스타 조합장으로 불리는 전 신반포1차 재건축 조합장을 부조합장으로 선출하고 조합장 직무대행을 맡겼다. 하지만 전 대행에 반대해온 조합원들이 직무집행정지 가처분 신청에 나섰다. 전 대행이 정해진 기간 내에 분양계약사항을 체결하지 않아 조합원 지위를 인정할 수 없습니다.는 이유에서다.

지난 18일 법원이 가처분 신청을 인용하며 전 대행은 직무가 정지됐습니다. 전 대행은 이후 조합 사무국장으로 복귀하며 가처분 인용에 대하여 법적 대응을 예고했다.

소규모 재건축의 한계점

조합설립이 빠르고, 사업시행 인가까지 난 재건축 사업장들은 비교적 가격 하락의 폭이 적었습니다. 조정지역 기간 동안 거래가 일어나지 못했던 점도 이유이기는 합니다. 어쨌든 공사비가 증가하고 시공사와 협상이 잘 안 되는 시기에 소규모 재건축 단지들의 가격이 어떻게 변할지 체크해봐야 할 부분입니다. 문래동 남성아파트 사례를 보고 나니, 소규모 재건축 아파트에 대해선 보수적으로 들어가는 게 맞는 것 같네요. 공사비 폭등으로 인한 수주 중단이 결국은 주택 공급에 영향을 줄 것입니다.

이것이 결국 또 집값 상승을 일으키게 될지 염려스럽기도 합니다. 이상으로 문래동 남성아파트 재건축 진행사항 및 소규모아파트 재건축 위험성에 대하여 알아봤습니다.

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