노원구 상계주공 대장주’ 7단지 재건축 시동건다 분담금은 관건

노원구 상계주공 대장주’ 7단지 재건축 시동건다 분담금은 관건

이번에는 상계동 근처 재건축 단지로 임장을 갔습니다. 저는 지금 상계동에서 살고 있어요. 그래서 당현천을 그러니까 임장 루트를 따라가보았습니다. 재건축 단지도 보고, 대장 아파트들도 살펴볼 생각이었습니다. 상계동은 아파트가 굉장히 많은 동네에요. 정부에서 상계신시가지 건설사업으로 아파트 단지를 건설했습니다. 총 19단지 중 16단지가 상계동에 있습니다. 상계4단지 상계주공 4단지입니다. 예비안전진단을 통과한 현수막이 보이네요. 이뿐만 아니라 여러 곳에서 안전진단을 통과했다는 축하 현수막과 재건축 수주를 희망하는 건설사들의 현수막 등이 보였습니다.

얼마전에 윤석열 정부의 부동산 공급안이 나왔어요.

부동산 재건축 투자를 위한 체크 포인트

재건축 아파트에 투자를 하려고 한다면 용적률만 봐서는 안됩니다. 용적률은 대지지분 대비 아파트 총 면적을 의미하는 단어이기 때문에 그 안에 세대수가 얼마나 쪼개져 있는지는 판단하기가 어렵습니다. 재건축 아파트를 투자하려면 그 아파트의 평균 대지지분과 자기가 구매하려는 아파트의 대지지분을 고려해서 사업성을 판단해야 합니다. 대지지분으로 사업성을 판단한 다음에 현재 아파트 가격이 투자에 적절한 가격인지를 판단해야 합니다.

그리고 분담금을 대략적으로 추측하고 감정검토 심사 금액 대비 사업비가 얼마나 들 것인지를 판단해야 합니다. 그리고 재건축 사업은 장기전이 될 수 있다는 각오하에 충분히 돈을 묵혀둘 수 있는 상황인지를 체크한 다음에 재건축 아파트에 투자해야 합니다.

상계주공5단지 아파트 단지 정보

상계주공5단지 아파트의 단지 정보를 알아보겠습니다. 총 840세대 아파트로 37제곱미터11평 초소형 단일 평형으로 구성된 아파트 입니다. 많은 분들이 재건축 사업성을 따질때 보는 정보가 용적률 인데요. 이 아파트는 용적률이 93로 언뜻보시면 대지지분이 많을 것 처럼 보입니다. 하지만 간과하지 말아야 할 것이 있습니다. 바로 이 아파트는 11평으로만 구성되어있으며 840세대가 되는 아파트 입니다.

작은 평형의 소유주들이 840세대나 있으니 조합원이 11평에서 2030평형 아파트를 분양받게 되면 아파트 대지지분을 다.

상계주공5단지 아파트 재건축 사업성

상계주공5단지 아파트의 총 대지지분은 33,854 제곱미터로 평으로 환산하면 10241평입니다. 10241평을 840세대로 나누면 12.19평이라는 평균 대지지분이 나오게 되요. 보통 재건축 사업성이 좋아서 일반분양 물량으로 사업비용을 바꾸는 아파트 단지들의 평균 대지지분이 14평15평 정도가 되는데, 이에 미치지 못하니 사업성은 좋지 않다고 보시면 됩니다. 보통 신축아파트 20평을 짓기 위해서는 대지지분이 89평이 필요하고, 30평을 짓기 위해서는 1112평 정도가 필요합니다.

용적율이 낮다고 사업성이 좋은 것은 아닙니다.

용적률도 100가 안 되는 만큼 괜찮다라고 보는 사람들도 있었었는데요. 그럼에도 불구하고, 분담금액이 5억씩 나오는 이유가 있습니다. 1987년 준공된 상계주공 5 단지는 용적률이 구입니다. 23인 5층의 저층단지입니다. 해당 단지를 총 840세대로 재건축을 진행하여서 최고 35층 996세대로 교환하고 용적률은 약 300 상한선까지 모두 다. 올리게 됩니다. 여기까지만 놓고 보시면 상식적으로 종전의 용적률이 100도 안 되던 것을 300으로 올리게 되었을 때 늘어난 용적률이 200나 있는데, 왜 이렇게 사업성이 떨어지지에 에 대하여 의문을 표해줄 수 있습니다.

그렇기 때문에 용적률에 대한 상세한 개념과 대지 지분 대한 개념까지 알아두실 필요가 있습니다.

현재 용적률이 100도 안 되지만 300까지 올리게 되면 사업성이 좋은 게 아닌가 반문해 보실 수도 있을 것 같습니다.

용적율 vs 대지지분의 이해

부동산 투자를 하시는 분들은 용적률이라는 단어를 정말 많이 들어 보셨을 겁니다. 이른바, 네 가지의 사용 목적 지역을 들 수가 있게 되고 주거지역 같은 경우도 1종 2종 3종으로 나뉘게 됩니다. 일반주거지역이라 하더라도 2종 일반주거지역이냐 3종 일반주거지역이냐에 그러니까 용적률에 대한 차이가 있기 때문인데요. 세부적으로 용적률은 어떤 의미냐 용적률에 대한 정의는 대지 면적에 대한 연면적 예를 들어서, 대지넓이가 100 평일 때 50 평으로 1층만 지었다라고 하면, 용적률은 50, 100평을 2층으로 지었다라고 하면, 건축 연면적 실적은 100평이니까, 용적률은100가 되게 됩니다.

즉 건축 연면적을 넓게 쓰면 쓸수록 용적률은 높아진다고 이해하시면 좋을 것 같은데요. 한마디로 정의하면 땅의 효용가치는 용적률에 그러니까 결정된다고 말해도 과언이 아닙니다. 그런데요 여기서 용적률에 대한 가치 정의를 보다.

자주 묻는 질문