집주인 전세 1억 올려달래요” 역전세 대란이라더니 세입자들 ‘멘붕’

집주인 전세 1억 올려달래요” 역전세 대란이라더니 세입자들 ‘멘붕’

요즘에 주택임대사업자 사이에서는 두 가지 문제가 큽니다. 1 전세 요금 하락에 따른 역전세 대란과, 2 빌라 공시지가에 따른 보장 보험 한도로 인한 강제 반전세 전환 이전에 포스팅했었는데, 부동산 전세매매 시세 모두 떨어지면서 늦게 투자한 분들이 피해가 막심합니다. 위의 두 포스팅 모두, 영끌로 늦게 투자했다가 손해가 막심한 사연들인데, 많이 안타깝죠. 그런데, 이전에 고급 인기 아파트인 반포 자이조차 전세 요금 하락이 너무 가팔라서 전세가율이 눈부시게 떨어져서 경계를 요한다고 포스팅한 적이 있습니다.

규제 개선 혜택을 받으려면?

세입자와 집주인 간에 세입자 보호조치 특약이 기록된 전세계약서를 작성해야 지원 대상이 됩니다. 계약서 작성은 공인중개소를 통해 임대차계약서를 작성해야 하며, 만약 공인중개소를 거치지 않았을 경우 인정되지 않을 수 있다고 하니 꼭 확인 후 계약서를 쓰려야겠지요. 1년이라는 한시적 규제 완화이기 때문에 1년 내 후속 세입자를 구하기 위해 적극 노력해야 합니다. 후속 세입자를 1년이 지나도 구하지 못한다면 집 주인들이 들어가 살던가, 대출금 전액을 상환해야 해요. 세입자 보호 조치를 정리하면 다음과 같습니다.

집주인의 전세보증금 반환보증보험 가입을 8월부터 진행합니다.

김효선 NH 농협은행 부동산수석위원

정부가 대출규제를 풀어도 LTV는 남아 있기에 우량한 자산을 보유하고 있는 임대인들만 혜택을 볼 가능성이 크다. 과거 임대 거래 3법 도입 당시 전셋값이 급등했을 때도 정부가 전세자금 대출을 늘려 해결했는데, 이번에도 대출을 통해 역전세난을 해결해야만 되는 것에 우려가 있습니다. 정부의 유동성 조절로 시장의 수요, 공급이 움직이는 것이어서 부정적입니다.

. 전세제도의 단점

1. 태생적인 근심 전세시장은 대규모 자본이 묶여있으며, 개인에게도 전세자금은 아주 큰 돈이기에 수요와 공급, 금리에 아주 민감하게 반응합니다. 사안은 이 시장이 수요와 공급의 조절에 아주 긴 시간이 소요된다는 것입니다. 즉, 시장의 안정 자체가 어려우며 불안정한 시장에 대한 대책을 내놓아도 단기적으로 효과를 볼 수 없습니다.. 대책이 효과를 발휘하게 되는 시기에는 또 다른 문제가 발생하여 그 대책이 무효화 될 수도 있습니다.

2. 제도적 근심 1 정보의 비대칭성 주택임대차보호법, 전세보증보험 등 각종 안전장치를 마련하였으나, 여전히 전세사기의 위험성은 강하게 존재합니다. 이는 기본적으로 임대인의 금융상태, 선순위 임차인, 선순위 보증금 등을 파악할 수 없는 정보 비대칭에서 생겨나는 문제로, 상대적으로 정보나 시세가 투명한 아파트보다.

김학환 숭실대 사이버대학교 부동산학과 교수

최근 전셋값이 2년 전과 대비해 큰 폭으로 하락하면서 역전세난의 심각성이 고조되고 있다, 도덕적 해이나 안좋은점 걱정 등으로 필요한 대책을 제때 강구하지 않는다면 더 심각한 문제가 발생할 수 있어요. 임대인의 전세보증금 반환을 위한 대출이 임대인의 이전 전세보증금 상환에 사용되면 이와 닮은 사안은 어느 정도 해결할 수 있어요.

역전세 대란을 맞이하는 임대인의 바른 자세

사실 역전세난은, 자주보이는 일은 아니지만 임대인이라면 대비해야 하는 일입니다. 아무리 FOMO Fear of Missing out, 즉 투자 못해서 급등기에 투자 이득 놓치는 것을 두려워하는 마음 이 크다고 하더라도, 본인 상황에 맞지 않은 투자라면 이런 작은 변화에도 타격이 너무 크죠. 반포자이를 가지고 싶어서 갭으로 16억 이상여기에 추가로 취등록세, 중개사 수수료 및 법무사 비용도 1억 넘게 듭니다.

들여 투자했는데, 투자 1년 만에 다가올 건 아파트 시세 10억 이상 하락 및 전세 세입자 10억 이상 돌려줘야 하는 거라면,웬만큼 현금흐름이 좋은 분이 아니고서야 힘들 겁니다. 요즘에 그나마 규제 해제 + LTV에 맞는 대출 인정 + 공시지가 하락으로 임대인들 숨통을 트여주고 있기 때문에, 수년 뒤로 길게 보자면 좋은 시기가 오고 있는 것 같습니다.

자주 묻는 질문